古いビルを「リノベーション」するとは一体どういうこと？ 売却したほうがお得な場合もある？

間取りなどを現代のニーズに合うよう刷新したり、耐震性を強化したりといった目的で、古いビルをリノベーションするビルオーナーや企業も増えています。
本記事では、ビルのリノベーションで何がおこなわれるのかという基礎知識と、メリットや注意点などをまとめて解説しています。

古いビルのリノベーションとは

まずは、「古いビルをリノベーションする」とは具体的に何を指すのかについて理解しておきましょう。

既存のビルに“まるごと”レベルの大規模な改修をおこない、生まれ変わらせる！

英単語の「renovation」は、修復、改修、刷新といった意になります。建物に関してリノベーションと言う場合には、もともと存在する建物に対して大規模な改修工事を行い、性能を向上させたり、建物の用途や機能などを変更することを指します。

リノベーションは様々な種類の建物・不動産に対しておこなわれ、マンションの一部屋や一棟まるごと、商業ビルの1フロアや一棟まるごとに対してのリノベーションがあります。
特に「古いビルをリノベーション」という表現をする場合は、ビルをまるまる、全体的に改修する場合が多くなっています。

ビルのリノベーションは、構造が木造であれ鉄骨造であれ、RC造などであっても種類問わずおこなうことが可能です。

「リノベーション」と「リフォーム」はどう違う？

よく関連する話題として挙げられたり、あるいは意味が混同されがちな言葉として「リフォーム」があります。

英単語の「reform」は改善・改良という意味であり、リノベーションとも意味が近い言葉ではありますが、建物や不動産に対して「リフォーム」という場合は特に、古くなったり老朽化した建築物を、ほぼ新築の性能へ戻す、といった意味合いで使われます。

例えば長期にわたって使用された部屋や建物は、室内での家具や電化製品などの設置跡、生活や仕事で使用されたことによる生活跡などのほか、水回りなど設備の損傷、経年劣化による内壁や外壁の損傷などが避けられません。
リフォームでは、こういった老朽化した部分を改修し、「新築時に近いような、真新しい状態へ戻す」作業がおこなわれます。

一方でリノベーションは、戻すというよりは「価値を向上する、性質を変更する」というような目的でおこなわれる改修となり、例えば既存の建築物に対して間取りや配管を工夫することで今後のビジネスに向いた構造へ刷新したり、ランニングコストを抑えられる構造へ刷新したりといったように、基本的に付加価値を足す目的でおこなわれます。

工事の規模に関しても、リフォームとリノベーションではリノベーションのほうがより大規模な工事となります。最も大規模なリノベーションでは、内装や壁、屋根などまでをすべてまるごと取り払ってしまい、建物の躯体構造のみにしてから再構築するという「フルリノベーション」がおこなわれることもあります。
リフォームでは状況や目的にもよりますが、壁紙（クロス）の貼り替えや水回り設備の交換、外壁の塗り替えといった程度の小規模な工事のみで終わる事例も多くあります。

古くなった所有ビルを“一棟まるごとリノベーション”するメリット

「リノベーション」が建物まるごとレベルの大規模な改修であるからには、当然のことながらそれだけ費用や時間を費やす必要が生じます。
古いビルにそこまでの大改修をおこなって、得られるメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。

配管や設備を一新して建物の寿命を延ばせる

ビルを賃貸で運用中、入居者がいる状態では給排水管や設備などの大がかりな改修は難しく、おこなうとしても長期的にみて少しずつ対応する必要がありますが、リノベーションではいっきに設備面を刷新することが可能です。
一般的に、オフィスビルは50年～60年ほどで建て替えるケースが多くなっていますが、これは配管や設備の寿命のタイミングで建て替えている、という側面が多くあります。
一棟まるごとリノベーションで設備面を一括改修できれば、あとは建物の躯体構造部分が耐えられるかぎり、長く使える建物になるということです。例えば鉄筋コンクリート造ビルの場合、コンクリートの法定耐用年数である47年ほどまで、あるいはそれ以上でも、建物の寿命を延ばせることにつながるでしょう。

「建て替え」と比較すると、費用をおよそ6割程度に抑えられる

リノベーションの目的やゴール、実施する工事の内容によっても異なりますが、例えば同じ目的で「古い建物を取り壊し、新たなビルへ建て替えする」場合と比較すると、リノベ―ション工事のほうがかかる費用をおよそ6割程度の費用に抑えられます。
また、まるごと解体する場合と比べて発生する産業廃棄物も大幅に削減できるため、リノベーションは環境にも優しい選択肢であるといえるでしょう。

フルリノベーションでは間取りの変更も可能

構造部を残して一旦スケルトン状態にするフルリノベーションでは、間取りをデザインし直すことも可能です。
例えば築30年のビルの場合、30年前と2024年の現在では、ビジネスの在り方自体が変容しており、オフィスビルやビジネスビルに求められる間取りも変わっています。ビジネス目的の建物だけでなく、一般的な住宅に求められる間取りも同様に違いがあるでしょう。
特に改修の目的が新しいビジネスへの対応であったり、テナントが空きがちな状況を解消するためであったりする場合には、現在仕切りとして存在する壁を取り払い、新しいニーズに対応できる現代向けの間取りへ刷新できるリノベーションは大きなメリットです。テナントを募集する場合も、将来的にビルをどこかへ売却したい場合にも、時代のニーズに合った価値の高い不動産ということになるでしょう。

また、数十年前の新築当時と現在とでは、街・産業エリアなど建物周辺の環境がすっかり変わってしまっているケースも多くあります。
周辺環境の変化に対応するために、例えばビル内でこれまでは住宅用に貸し出していた一室を店舗仕様に変更したり、複数の住戸間の壁をすべて撤廃して、ワンフロアの大きなオフィス仕様にしたりといった用途変更も、リノベーションでおこなうことができます。

現代で求められる耐震性を確保できる

多くの企業やビルオーナーが、古い持ちビルを建て替えたりリノベーションしたりする大きな理由のひとつに、耐震性の問題があります。

国内では2011年の東日本大震災、2024年の能登半島地震などの大きな震災を初め、中規模・小規模の地震などを含めると例年数えきれないほどの地震が発生しています。
地震大国の日本においては、不動産の価値の維持、ビルでの事業継続の可用性といった観点で、地震対策が欠かせません。
ところが、現在実在している多くの古いビルの中には、40年ほどまえの旧耐震基準で建てられたビルがたくさんあるのです。
旧耐震基準は1981年5月までの建築確認で適用されていた構造基準であり、例えば「震度5強程度で倒壊しない」「破損があったとしても補修可能」といった、現代の感覚でいうと少し心もとない施工基準となっています。建築時の基準が心もとないことに加えて、そのビルが長年の使用で劣化しているということになりますので、建て替えやリノベーションの大きな動機となるのも当然のことでしょう。

1981年6月から適用された現在の耐震基準は「震度6強～7程度でも建物が倒壊しない」というものであり、大きな地震があっても建物を維持したり、その建物でビジネスを存続したりするためにはほぼ必須の条件といえます。

現実的に、旧耐震基準で建てられた建物を現在の耐震基準に適合させるためには、まずは耐震診断を実施したうえで、現在の基準とくらべてどの部分が弱く、どこを構造的に補強すればよいかということを徹底的に調べます。
耐震診断をおこなった際に、結果的に「現在の耐震基準も満たせている（建築時、当時の基準を大きく上回る耐震性で設計されていたなど）」という結果が出る場合もありますが、古いビルは多くの場合、耐震補強工事が必要となるでしょう。リノベーションでは、この耐震補強をおこなえるというわけです。

古いビルのオーナーにとっては、建物の資産価値を維持・あるいは向上するために建物の耐震性は最も大きな留意点となるでしょう。

立地の良さを活かしつつ、建物だけ刷新できる

古いビルのなかには、立地的には多くの人が集まる人気エリアであったり、駅に近く利便性が高いエリアであったりと条件がよいにも関わらず、建物の古さがネックとなって空室状態が続いている、テナントに入ってもらうためには賃料を下げざるをえない……というような状況となっていることも少なくありません。
こういった場合は特に、リノベーションをおこなって建物を生まれ変わらせることで、大きく状況を改善できる可能性があります。立地の良さというメリットはそのまま継続しつつ、建て替えよりも安価に、そして移転よりも簡単に利益を最大化できるでしょう。

現在まで受け継いできた建物を、そのまま資産として所有しつづけられる

ビルを所有しているオーナーのなかには、ご両親やさらに前の世代から、現在の建物を受け継いでこられたという方も多くいらっしゃるでしょう。
そのような場合、代々大切に使ってきた思い入れの強い建物を、古くなったから、世間のニーズに合わなくなったからという理由では手放したくないものです。
元の建物を活かし、従来の建物の面影も残したまま再生できるリノベーションであれば、建物を取り壊すことなく、受け継いできた資産のままで、現代の基準に合わせた刷新をおこなえます。
建物の機能や安全性も向上させたうえで、自分の子孫にまた受け継いでいける建物となるため、そういったニーズでもリノベーションが選択されています。

持ちビルだけでなく、「古いビルをあらたに購入して、リノベーションして使う」という活用方法も

ここまでは主に、古いビルを既に所有しているケースでのリノベーションについてご紹介していますが、それだけでなく、リノベーションは「古いビルを安く購入し、刷新してからビジネスや自己利用で活用する」という目的でも多くおこなわれています。

例えば人気の高いエリアで新たな事業を始めたいと思っても、ビルを建てられるほどの土地を人気エリアのなかで見つけるのは簡単ではありません。
しかし築古ビルまで視野を広げれば、条件の合うエリアでちょうどよい規模の物件を見つけられる可能性があります。また、 新築の場合はイチから市場調査をおこなったうえでビジネスプランをしっかり練り上げることから始めなければなりませんが、古いビルを活用する場合には、そのビルのこれまでの経営状況を分析したうえで課題（刷新すべき箇所）を見つけ、解決するということから始められるため、近道をとれます。

その物件が老朽化や室内間取りの古さによって入居率低下、といった事情で売り出されているような物件だった場合には、買い取ってから一棟まるごとリノベーションすることによって、充分以上の利益へとつなげられる可能性があるでしょう。
古いビルの購入とリノベーションの費用を合わせても、ビル新築より費用を抑えられ、なおかつ投資回収期間も短くなります。
さらに、リノベーションを実施して建物の性能を向上しているため、投資回収後に売却益で次の物件に買い換えたりする場合にも、高く売却できる期待が高まります。

古いビルをリノベーションする際の注意点

古いビルをリノベーションすることは、ご紹介したように多くのメリットを得られる可能性が高い選択肢ですが、実践する際には注意しておくべきポイントもいくつかあります。

リノベーション前に、建物の状況を徹底的に調査する

自己保有のビルをリノベーションする場合でも、中古ビルを購入して刷新する場合でも、事前に建物の状態をしっかり調査しておくことが大切です。

前述の耐震性含めビルの状態は物件ごとに様々なため、特にメンテナンス履歴がはっきりしない中古物件では注意が必要です。
例えば様々なテナント・オフィスが入っている状態の中古ビルは、一室ごとにメンテナンス状況や劣化具合が大きく異なるケースもあります。区分所有のマンションだった場合には、住民から積立金を集めたうえで建物全体のこととして大規模修繕計画を組むことが一般的ですが、ビジネスビルでは通常そういったことはおこなわれません。所有者であるオーナーの采配にすべてゆだねられているケースが多くあり、そして旧オーナーがメンテナンスを長い間怠ってしまっているケースもありえます。

また、自分が所有して管理していたビルの場合であっても、築年数が経っている場合には自分でも気づいていない、表にあらわれていないトラブルが隠れている場合もあります。

現在までの間、然るべきメンテナンスが定期的におこなわれていたかどうかは、リノベーションの際のプランや総費用にも大きく関わる部分となりますので、注意しておきましょう。

建物の躯体構造自体の寿命が近くなっている場合もある

日本が誇る建築技術により、100年維持することも夢ではないと言われるビルやマンションですが、経年劣化という事象はどうしても避けることができません。
ここまでご紹介したように、経年劣化の多くの部分をリノベーションで生まれ変わらせることができますが、建物の躯体構造、つまり根幹の部分についてはリノベーションでの刷新が難しい部分です。
例えば鉄筋コンクリート造（RC造）の場合、建物の躯体構造にあたるコンクリートの劣化が内部まで進んでしまっている場合には、建物の寿命を延ばすことは難しいでしょう。

躯体構造の劣化とはどういう状態であるかというと、例えば鉄筋コンクリート造の建物はコンクリートと鉄筋で構造されていますが、その組み合わせは「圧縮には強いが引っ張られると弱い」特徴を持つコンクリートと、「圧縮には弱いが引っ張る力に対して強い」特徴を持つ鉄筋から成っています。このように、互いに弱点を補いあうことで強度が高まっている構造というわけですが、「中性化」という現象が起きて互いの結びつきが弱まってしまうと、躯体構造の強度がいっきに落ちてしまうのです。
「中性化」とは、鉄筋を錆びにくい状態に保護する役割を持つ、コンクリートのアルカリ性が、経年によって次第に失われていくことを指します。
中性化が進んでコンクリートのアルカリ性が完全に抜けきってしまうと、鉄筋が錆びやすくなります。そして錆びた鉄筋には膨張作用が働くため、鉄筋を包んでいたコンクリートが外側へ押し出されてしまい、内部から亀裂が入っていくことになるのです。

こういった状況で躯体構造の強度が大きく下がっている状況は「建物の寿命」といえます。いくらリノベーションで躯体構造の周囲の構造を強化したとしても、さらなる長期の使用は安全性の面で難しいでしょう。

リノベーションと売却、古いビルではどちらがお得？

本記事では、古いビルをリノベーションで生まれ変わらせる、という点に注目して様々なメリットや注意点をご紹介しましたが、実際に古いビルをお持ちのオーナー様のなかには、「リノベーションで多大な費用を投資してまで延命するよりも、いっそ売却して心機一転……」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。

古いビルをリノベーションするのと、売却して資金を得たうえで次の計画を練るのとでは、目的が大きく異なるため一概にどちらがお得ということは言えませんが、現在建物が立地しているエリアに執着がない場合や、新しい活動場所へ移ることを検討している場合、また「とにかく大きな資金を確保する必要がある」という場合などには、売却するほうがよいでしょう。
さらに、建物の躯体構造自体の劣化が激しい場合や、これまでメンテナンスがあまりおこなわれていなかった建物の場合には、リノベーションすること自体が難しかったり、できるとしてもとても膨大な費用がかかったりというケースもあるため、売却してしまうほうが現実的でしょう。

ビルを売却する際には、当然のことながら適正な査定をおこなってくれ、手続きをスムーズにおこなってくれる信頼おける不動産会社を選択することが大切です。

古いビルをリノベーションする？ 売却する？ 迷った際のご相談は「ビル売却どっとこむ」へ

老朽化したビル、現代のニーズに合っていないビル、耐震基準を満たせていないビルなどは、思い切ってリノベーションすることでその建物の価値を一躍向上させられ、より長く使っていくことができるようになります。
また、ビルの立地に必然性がなく、コストをかけるよりは現金化しておきたいという場合には古いビルを売却してしまうことがおすすめです。