ビル売却の相場はどのくらい？ 自分で調べる方法はある？

大切な資産である自社ビルや自己所有ビルを売却する際には、少しでも高く売りたいものです。実際にビルを高く売るためにも、まずはそのビルの「相場」を知りたいという方は多いのではないでしょうか。本記事では、ビル売却の相場を推測するにあたって有効な手段や、必要となる知識をまとめて解説しています。

ビル売却の相場を自分で簡易的に調べたい場合の方法

売却しようとしているビルの相場について、まず自分の手元でできる範囲で簡易的に調べておきたいという場合には、いくつかの方法があります。
以下で順にご紹介していきますので、ぜひご自分の目的にあった方法を選択してください。

不動産会社の査定シミュレーションサイトを利用する

特に事業規模が大きめの不動産会社では、インターネット上で不動産売買の査定シュミレーションサイトが提供されている場合があります。
こういったシミュレーションサイトでは、画面上で物件の種別や所在地、階数や築年数といった簡単な項目の入力で仮査定を行え、売買額をシミュレーションできる仕組みになっています。例えば文字入力は一切不要で、「ビル」→「5階建て以上」→「兵庫県」→「明石市」などと、用意されているプルダウン式の項目をクリックするだけで完了する手軽なものも多くあります。

「一括査定サイト」を活用して、実際に複数の不動産会社へ査定を申し込んでみる

こちらは前述の「査定シミュレーションサイト」とはまた違うもので、用意されているフォームで必要事項を入力して送信すると、シミュレーションではなく実際に複数の不動産会社へ査定申込がおこなわれるという仕組みです。通常、複数の不動産会社へ相見積もりを出したい場合には各社へそれぞれ査定を依頼しなければなりませんが、一括査定サイトでは一度の入力だけでその査定依頼内容が各社へ同時に送信されます。
情報が届く先はその一括査定サイトに登録している不動産会社のみとなりますが、利用者数の多い、Web検索で上位に出てくるような一括査定サイトであれば、取引実績も多いような信頼のおける大手不動産会社も含まれている可能性が大いにあります。

この方法では、実際に不動産売買を取り扱っている複数の事業者からの回答を簡単に集められるため、まず試してみる価値のある有益な手段ではありますが、注意点もあります。
それは、一括査定サイトを利用した場合に返答として各社から到着する査定結果は、実際の売買見込み価格よりも少し高めに書かれている場合があるということです。
何故かというと、一括査定では多くの不動産会社が競合する状態となるため、「同時に回答している他の事業者より、うちは高く売却できる可能性があるとアピールしよう」という心理が担当者に働く可能性があるという理由です。

もちろん、そのようなケースばかりというわけではなく、ありのままの査定額が返答されることも多いのですが、上記のようなケースもなくはない、という認識のうえで利用したほうが良いでしょう。

またこの方法にはもうひとつのデメリットとして、「査定サイト利用後、登録されていた複数の不動産会社から一気に営業のメールや電話がくる可能性がある」という点もあります。
一括査定サイトに登録している各不動産会社は、当然のことではありますがボランティアで査定して結果をユーザーへ返してあげている、というわけではありません。あくまで営業につながる可能性のある、見込み顧客とのタッチポイントを増やす活動の一環として登録しているということになります。
査定結果を返して、興味を持った売主からの問い合わせがあったら営業活動をおこなう、という言わば「待ち」のスタイルの不動産会社もあるでしょうが、一方でこの機会を逃がすまいと、一括査定を申し込んだ方に対して積極的に営業をかける事業者もあります。

そのため、一括査定サイトに登録している不動産会社のなかにそういった営業スタイルの事業者がたくさんあった場合には、一括査定を申し込んだ直後から、あちこちの不動産会社からの営業メールや電話がくる……という状況になる可能性もあります。
こういった状況について大歓迎・各社の具体的な話をぜひ聞いてみたい、という場合であればこれはデメリットとなりませんが、可能性として留意しておきましょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」を利用してみる

こちらも、インターネット上だけで完結する手軽な方法のひとつです。
国土交通省では、不動産の過去の実際の取引価格や、公示地価・都道府県ごとの基準地価などをサイト上で閲覧できる「土地総合情報システム」を公開しています。

公示地価とは、国家機関などが法令に基づいて評価している、個別の地点ごとの適正な価格の公表のことを指します。
基準地価は、各都道府県が国土利用計画法に基づき、「その年の7月1日時点」においての、1平方メートルあたりの基準地価格を判定し公表しているものです。

ビル売却時に土地含めて売却する場合には、こちらの方法が大変参考になるでしょう。国土交通省が管理・運営しているサイトであるため、情報の信頼性という面でもおすすめの方法です。

▼国土交通省「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

国資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用してみる

こちらは主に固定資産税制度や資産評価制度を巡る諸問題に取り組む目的で、調査研究事業や研修事業、情報事業などをおこなっている一般財団法人、「国資産評価システム研究センター」が公開しているサイトです。

こちらでは地価公示価格、都道府県地価調査価格のほか固定資産税路線価と相続税路線価を確認することができます。
固定資産税路線価とは、街路に沿っている部分の標準的な土地について、単位地積あたりの価格を表示したものです。
相続税路線価は、街路に沿っている部分の標準的な土地について、相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格を表示したものです。

前述の国土交通省のサイトとは異なり、こちらでは不動産の過去の実際の取引価格については調査できませんが、売却したいビルが立地する土地の価値を知る目的では同じく有効です。

▼国資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

近所の不動産会社に相談してみる

こちらはシンプルな解決策となりますが、不動産相場を知るのであれば、その物件が立地するエリアで実際の営業活動をおこなっている不動産会社に直接聞くという方法は大変有効です。特にその地域で古くから営業し、ビル売買の取扱い実績が多い不動産会社であれば、実状をふまえた実際的な相場情報を教えてもらえる可能性があります。

ビル売却にあたっての参考情報のひとつ「不動産鑑定評価基準」

「不動産鑑定評価基準」とは、国土交通省によって定められた、文字どおり不動産を鑑定する際の評価基準となる文書です。実際に不動産鑑定士資格を持った方が物件の査定をおこなう際に拠り所としているような、統一的な基準となります。
不動産鑑定評価基準は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて作成されており、この評価基準をベースに参考買取相場を算出した場合には、その数字は公的機関に提出できるほどの効力を持つこととなります。

▼国土交通省「不動産鑑定評価基準（PDFファイル）」
https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

当該文書は様々な観点での鑑定評価基準がおよそ60ページもの大ボリュームで記されていますので、ビルを売却しようとしている方がすべてを把握することは難しいですし、また把握する必要もありません。
また正当な不動産鑑定評価書を作れるのは不動産鑑定士の資格を持つ人のみとなりますが、実際に不動産鑑定士に依頼すると、多大な鑑定料と多くの時間がかかってしまいます。

しかし売主の方がざっとでも目を通して、要点をおさえておくだけでも、自分がビルを売却する際にどのようなポイントが鑑定され、どう査定額に響く可能性があるのかの大きな参考になるでしょう。

本文書のなかでは、不動産鑑定時の価格形成要因として、大きく「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つが主軸になると説明されています。
この3つの要因カテゴリについて、以下に概要をご紹介します。

一般的要因

不動産の立地について、地質や地盤、土壌、そして当該エリアの気象といったことが含まれる「自然的要因」と、そのエリアの人口や不動産取引の状況（流動性など）、当該不動産の建築様式といった「社会的要因」、そしてローン残債などの「経済的要因」、その地域の不動産取引に関する規制や税制といった「行政的要因」という、4つの軸で鑑定の判断がおこなわれるとされています。

地域要因

特に商業地域に立地する、テナントを多く入居させて収益を得るビルの場合には、地域要因が大きく注目されるといわれています。
そのエリアのビジネスにおいて実際に稼働している、顧客や従業員たちが利用する交通手段や駐車場施設の整備状況といった部分が重視され、たとえば電車やバスといった公共交通機関の運行数が少なかったり、当該不動産の近くに駅やバス停などがない状況の場合は評価額が下がりがちです。
商業地域だけでなく、地域要因には「住宅地域」「工業地域」「農地地域」「林地地域」といったカテゴライズがされており、それぞれのカテゴリごとに、物件の特徴と考え合わせたうえで価値の鑑定がおこなわれます。

個別的要因

個別的要因とは、先述したふたつの要因のような定型的なものの見方ではなく、「その物件のオリジナルな特徴を鑑定する」という見方です。
例えば間口の広さや奥行き、エレベーターの機数や広さ、建物のデザインやそのほか付加価値などが注目されます。

不動産を買い取る事業者や不動産仲介事業者は、不動産鑑定評価基準をどこまで調べる？

不動産鑑定評価基準は、先ほど説明したようにあくまで不動産鑑定士が鑑定をおこなう際に基準とするものです。そのため、一般の不動産買取業者や売却仲介業者が参照することはそう多くはありません。
しかし、別途不動産鑑定士に鑑定依頼が出されるというケースはありますし、また仲介業者を介して見つかったビルの買い手が、特に大きな金額の取引となる場合には、正確なビルの価値を知るために不動産鑑定士に連絡をとるという可能性もあります。

テナントビルの「利回り相場」と「収益価格」の関係性

テナントを入れる商業ビルのような収益性を持つ不動産は、「収益価格」と呼ばれる、投資採算性から算出される価格で取引されることが一般的です。
ここではこの収益価格、および関連する利回り相場について解説します。

収益価格の計算式

収益価格は、以下の計算式で算出されます。

・収益価格　＝　純収益（NOI）　÷　NOI利回り

「純収益（NOI）」と「NOI利回り」

「純収益」は、テナントから得られる年間の家賃収入総額から、年間でかかる経費を差し引いた金額です。年間でかかる経費にはビルを所有することによってかかってくる固定資産税や管理費、修繕費や建物保険料などです。尚、この年間経費に借入金の元本返済額や減価償却費は含みません。
この純収益は、「NOI（Net Operating Income）」とも呼ばれます。

「NOI利回り」とは、一般財団法人日本不動産研究所が定期的に投資家へ不動産投資家調査というアンケート調査をおこなったうえで公開している、不動産の収益性を表す指標です。
このNOI利回りについては、以下のサイトで確認することができます。

▼一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」
https://www.reinet.or.jp/?page_id=172

【参考】直近の不動産投資家調査で示された期待利回り

2023年10月の第49回「不動産投資家調査」では、東京都および主な政令都市について、「
標準的なAクラスビル（延床面積50,000㎡以上、最寄り駅より徒歩5分以内、築5年未満 など）」の期待利回りを以下のように示しています。

例えば東京の神田で所有しているビルの年間NOIが2,000万円だった場合、収益価格は以下のように計算されます。

収益価格　＝　純収益　÷　利回り
＝　2,000万円　÷　3.5％
＝　約5億7,143万円

実際の利回りについては、ビルの規模や状態によっても大きく異なってきますが、実際の査定をおこなうまえの参考試算として、この計算方法はひとつの参考になるでしょう。

ビルを少しでも高く売る方法

実際に、自分の大切な資産であるビルを売却する際には少しでも高く売りたいものです。
ここでは、売却タイミングや準備・対策の面で、いくつかのポイントを解説します。

金利が低いときに売る

前項でご紹介した収益物件の計算に用いる利回りは、金利と連動しています。利回りは、収益価格を求める際に割り算の分母となる値であるため、利回りが低ければそれだけ、収益価格が高く算出されるということになります。

したがって、少しでも金利が下がっているタイミングでビルを売却することで、売却額が高くなる可能性があります。

また、金利が大きく低下している時期には、不動産投資家が大きな借入をしやすくなる、という側面もあります。そのため、投資家側の物件購入意欲が高まっているという可能性もあります。
実際に、日銀のマイナス金利政策によって大きく金利が低下していた時期には、ビルの買取価格が高くなっていたという事例があります。

極力、空室がない状態にしておく

売却するビルのテナントに空きがある状態の場合、不動産投資家が収益性を見積もる際にその空室ぶん、合計賃料を低く見積もってしまう可能性があります。
そのため、少しでもビルを高く買い取ってもらうためには、場合によってはフリーレントなどの施策を打ってでも、ビルの空室がない状態にしておくことが有効です。
フリーレントとは、入居開始から数ヶ月ぶんの賃料を無料とするという条件で、テナントを募集する方法です。
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レントロールと修繕履歴を作成しておく

不動産投資家の購買意欲があるうちに、高値で即決してもらうことが理想です。
そのためには、投資家に少しでもスムーズな検討をしてもらいやすいように、検討に必要な用法をわかりやすく整理してまとめておきましょう。

具体的には、投資家へすぐに見せられるレントロールと修繕履歴を準備しておくとよいでしょう。
レントロールとはテナントビルや賃貸マンションなどにおける賃貸条件一覧表のことであり、賃貸面積や賃料、入居中のテナントの名前や契約期間、敷金などの状況をすべて一覧表にまとめたものです。レントロールは一般的に、建物の管理会社に依頼すれば作成してもらえます。

修繕履歴は文字どおり、その建物で過去におこなった修繕の履歴を一覧できる記録です。修繕実施箇所や実施時期、費用などをまとめておくことによって、当該不動産がこれまでしっかりメンテナンスしてきた物件であるというアピールができ、買い手に安心感を持ってもらえるでしょう。修繕履歴については、もし通歴すべてを準備する時間がなければ、直近5年程度のものでも充分です。

こういった検討のための資料を事前にしっかり準備しておくことにより、先に述べたように投資家がスムーズに検討できるようになるだけでなく、「しっかり準備してくれたのだな。信頼できる人だな」と、売り手自身の印象もよくなる可能性があります。

ビル売却時にかかる費用の相場

ビルを売却する際には、いくらで売れるかという売却益の相場だけでなく、売却時にかかる税金などの費用の相場も把握しておくことが重要です。
以下で、代表的な費用についてそれぞれ解説します。

不動産会社への仲介手数料

ビルの売買については手続きの流れや取り扱う内容が複雑であり、かつ戸建てやマンションの売買と比較して買い手となる人や事業者の絶対数も限られることから、ビル売買を専門としている不動産会社と媒介契約を結び、売買の仲介をしてもらうことが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払うこととなりますが、この仲介手数料は宅地建物取引業法でパーセンテージの上限が定められています。

実際の売買価格に対しての、手数料の割合は以下のとおりです。

・売買価格が200万円以下となった場合　→売買価格の5％＋消費税
・売買価格が200万円～400万円となった場合　→売買価格の4％＋2万円
・売買価格が400万円を超えた場合　→売買価格の3％＋消費税

【売主が個人の場合】譲渡所得税

個人が不動産売却をおこなった場合で、購入時の費用より高い価格で売却できて利益が発生した場合には、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の求め方としては、まず、不動産の売却価格から売却にかかった経費と不動産購入時にかかった取得費を差し引き、譲渡所得を計算します。
そこからさらに特別控除を差し引いた額が、課税譲渡所得となります。この課税譲渡所得へ税率をかけることで、「譲渡所得税額」が算出されます。

尚、税率はビルの所有期間が5年以下だった場合は39.63%、5年を超えいた場合は20.315%です。

【売主が法人の場合】法人税

法人が不動産売却をおこなった場合には、その売却益および、企業全体の利益（事業による利益）を含めたうえでその利益に対して課税されます。そのため、法人税として算出されます。

消費税

消費税の課税対象となるのは、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」と定められています。
その性質上、不動産の売主が法人の場合には事業に付随して対価を得ておこなわれる資産の譲渡や、使用していた建物の譲渡も消費税の課税対象となります。
不動産の売主が個人の場合にも、投資用として所有していた不動産であった場合や、テナントから家賃収入を得ている不動産であった場合には、ビルを売却する際に消費税が課税されます。

売買契約に伴う印紙代

ビルの売買の印紙税は、収入印紙を購入したうえで、契約書に収入印紙を貼りつけ、消印するという方法で納税します。
印紙税は売却価格によって変動しますが、目安としては以下のとおりです。

・売買価格が1,000万円～5,000万円となった場合　→1万円
・売買価格が5,000万円超～1億円となった場合　→3万円
・売買価格が1億円超～5億円となった場合　→6万円
・売買価格が5億円超～10億円となった場合　→10万円
※令和6年3月31日までに作成される場合の軽減措置

また、上記の印紙税のほかに、各種領収書に貼付する印紙代がかかります。目安としては以下のとおりです。

・売買価格が1,000万円超～2,000万円となった場合　→4,000円
・売買価格が2,000万円超～3,000万円となった場合　→6,000円
・売買価格が3,000万円超～5,000万円となった場合　→1万円
・売買価格が5,000万円超～1億円となった場合　→2万円
・売買価格が1億円超～2億円となった場合　→4万円
・売買価格が2億円超～3億円となった場合　→6万円
・売買価格が3億円超～5億円となった場合　→10万円
・売買価格が5億円超～10億円となった場合　→15万円

抵当権抹消費用

もし、売却される不動産に「根抵当権（不動産上に設定される担保権）」が残っている状況であった場合には、根抵当権を抹消登記してから買主へ引き渡します。
もしこの手続きを怠ってしまった場合、次の新しいオーナーが当該物件を担保に新しいローンを組みたくなっても、組むことができません。

根抵当権を抹消登記にかかる費用は、もし個人で手続きをおこなう場合は不動産1件につき1,000円となります。司法書士による手続き代行サービスへ依頼する場合には、1万5,000円～2万円程度の費用がかかるでしょう。

ビル売却の相場を調べる時間がない方は、「ビル売却どっとこむ」へお気軽にご相談を

本記事では、ビル売却を検討していて予め自分で調べられる範囲で相場を知っておきたいという方へ向けて、手軽な調査方法や前提知識などをまとめて解説しました。
ご紹介したように、ビルの実際の売却額にはビルの状態や種別、立地エリアなど様々な要素が関わってくるため、具体的な金額までを算出するのは専門家でないとなかなか難しいものです。